本周二，荔湾区岭海街12号AF010734地块公开出让，通过竞配套环节后，最终被雅居乐以21.7亿元、配建27450平方米安置房夺得，折合楼面地价3.52万元/平方米。借机“蹭热点”的商家都高叫：“未来楼价要卖6万元/平方米，买房要趁早！”然而，这个“新地王”项目未来真能卖这个价吗？

地价太高有竞拍者大呼“不知道怎么做”

此块地的用地面积只有2.2万平方米，总建筑面积约8.9万平方米，在二线江景位置。某研究部认为，若与广钢、广纸等地块相比，虽然都处中心区，但并没有绝对优势。合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江则认为，这里将是广佛大都市圈的中央核心地带，从这方面看，它配得起这个价。

开拍前，商家们的报价已到了政府规定的封顶价，折合楼面地价2.44万元/平方米，未拍就已经是荔湾“新地王”了。

本土房企一位负责人告诉羊城晚报记者：“由于还要配建房，我们的预算是到2.5万元/平方米就要停，若价格过高，日后的压力会很大。”没想到的是，最终成交价达到了3.52万元/平方米，以至于其连声说：“太疯狂了，以后不知怎么做。放几年是肯定要的。”某机构项目部总经理黄韬也说，此次竞价有点疯狂和不理智，“此地价比同区域广钢新城的在售均价还高，算上配建面积，日后的操作难度会非常大。”

缺乏做豪宅先天条件

日后能卖6万元/平方米？

日后真的能卖6万元/平方米吗？一位不愿透露姓名的业内人士算了一笔账：除了地价，还有建安、报建费和税费等支出，如果售价在5万-6万元/平方米，税费加营销费就要8000元-1万元/平方米，加上各种建安成本和分摊费用，届时卖5.5万元/平方米都没什么利润。他认为，目前项目周边的环境较差，规模也比较小，并不具备做豪宅的先天条件。

分析师认为，售价要由供求关系决定，其所在板块竞争激烈，而且与中心区其他板块一样存在竞争关系，买家的选择很多，“新地王”定价不能随心所欲，售价制定绝非“成本+利润”那么简单。合富房地产研究院院长龙斌直言，“地王”历来都存在风险，两年后项目能否卖到4.5万-5万元/平方米还不确定。

一位香港上市房企广州负责人对记者坦言：“这种现象是：拿不了地，哭三天；拿了地，哭三年。”足见此次拿地要面临的挑战。黎文江对“新地王”的建议是：“等几年后再出售。”

变数一直存在。正如这两三年在广州出现的贵价地一样，为此，本刊记者对部分风头曾经狠劲的贵价地作了调查，发现我们挑选的颇具代表性的10宗贵价地全部都未收回土地成本。未回本原因大致有二：一是当年地价太高，商家根本不敢动；二是至今卖不出预期价，资金回笼比较慢。

“新地王”一出，为同行带来成交高峰封盘？得个讲！

广钢新城各楼盘受“新地王”带动，成交速度加快

“新地王”一出，商家们几乎异口同声嚷嚷：“未来‘地王’要冲击6万元/平方米大关，买房要趁早！封盘、涨价！”各种蹭热点的宣传海报，在短短两小时就刷爆朋友圈。不仅“地王”所在的荔湾区楼盘，就连从化、增城乃至佛山市的楼盘都在大做涨价文章。从记者跟踪情况看，不少楼盘的成交速度确实加快了，而且还真的有楼盘涨价，但嚷嚷着要封盘的，并没有真的封。

恐慌性成交，有楼盘卖掉大批货

“新地王”在16日中午拍出，各楼盘“封盘，第二天涨价”海报就陆续出现，当天晚上不少买家在销售人员的紧call之下，以“省钱”为理由，市内多个楼盘出现了销售高潮。据广钢新城中海花湾壹号介绍，他们当晚共成交住宅、公寓40套，销售金额达2亿元，而在周三当天上午，还有8套住宅和3套公寓成交，至记者交稿时，楼盘负责人告诉记者：“还有好多买家在等刷卡交定金。”即是说，该楼盘在一天一夜的时间里就卖出常规销售时一个月的成交量。同在广钢新城的博雅1898，据称周二晚上卖楼卖到凌晨两点，共成交16套单位，“一夜就卖出了淡季一周的成交量。”金融街融穗华府也报称一晚上卖了1.2亿元。

有楼盘涨价，有楼盘观望

在众多号称要涨价的楼盘中，到目前为止还没有进一步行动。确定要涨价的，是少数。曾经“地王”珠光御景壹号，本周三开始每平方米提价2000元，提价前折后均价为6.5万元/平方米，以在售两三百平方米的户型计算，提价之后每套单位要多付四五十万元。而最靠近“地王”的新盘华发荔湾荟，虽然7个月前已获预售资格，但至今未推售，眼下终于等到“地王”东风，对于价格，该盘表示会比新世界凯粤湾要高1000元/平方米，而且还是毛坯价。

记者了解到，对于涨价，也有操盘手表示出谨慎的一面，某大国企广州老总对羊城晚报记者坦言：“我们也担心涨价后买家买不起。”中海花湾壹号近期的销售比较活跃，不过，其负责人告诉记者，现在还在等总部消息，最终是否涨价、涨多少还没确定。开盘两小时就销售12亿元的珠江金茂府，在宣传海报中也说了要涨价，但至记者交稿时楼盘负责人还说：“要先观察观察，再定也不迟。”

同样持谨慎态度的楼盘，还包括当天在海报里嚷嚷着要封盘的。本周三下午，广钢新城一楼盘营销人士告诉记者：“还没封盘，不敢封啦，那是违规的。”

二手市场还需看后市发展

荔湾“新地王”一诞生，合富置业业务总监关文德即表示，“地王”会对二手业主产生一定的心理支撑作用，对后市楼价走势也会有比较好。对购房者来说，则会加强其入市的信心。

合富置业芳村桥东分行主管吴智斌说，现时华大物流地块周边的二手市场，基本以楼梯楼居多，价格从1.4万-1.8万元/平方米不等，而电梯楼的二手均价则在2万-2.3万元/平方米之间。与地块相距不远的润盛花苑，楼梯楼二手均价为1.7万-1.8万元/平方米，电梯楼价格则在2万元/平方米左右。旁边的万盛苑，电梯楼要2.3万元/平方米左右。眼下，市场对“新地王”周边区域楼梯楼的需求，以58-65平方米两房单位为主，总价在85万-100多万元之间，成交较旺的楼盘有蓬莱花园、芳华苑、金达阁等。据介绍，地块所在的桥东板块，在过去一年楼价走势相对较为平稳。2016年1-7月的二手成交均价约20341元/平方米，与2015年1-7月相比，涨幅仅0.3%。

（羊城晚报）