本周二,华大物流地块(荔湾区岭海街12号AF010734地块)网上竞拍开始,多达24家境内外房企参与竞价。8月5日系统开始接受报价,当天就溢价2.2亿元,报价第三个工作日就已达到设定的最高限制地价,8月16日上午10时10分直接进入竞配建环节。经过了一个多小时的激烈厮杀,73轮报价之后,雅居乐最终击败保利、碧桂园等一众房企,最终报价为217338万元,但需配建拆迁安置房27450平方米,楼面地价其实已攀升至35216元/平方米,溢价率为109%。如果算上3500元/平方米的建安成本,则楼面地价高达36773元/平方米。无论算不算建安成本,这宗地块的楼面价已经超过了之前越秀拿下的南洲路地王(楼面价3.46万元/平方米),全市单价新地王诞生。

广佛大都市圈未来发展前景可期

规划资料显示,地块用地面积约2.19万平方米,总建筑面积约8.92万平方米。同时地块限高80米,而且要求有高低错落的天际线,相差不少于10米。据中原地产的看地报告认为,北部可望江的地块红线,仅约130米长,未来若建设成楼盘,大概只有4-6栋18-25层高的北向单位可以望到江景。比起江景资源的优势,地块未来的交通优势更加明显。地块距离地铁11号线石围塘站约800米,而石围塘站,并不仅仅是一个普通的地铁站,而是在广州、佛山甚至整个广东省的交通规划体系中,都占据重要位置。首先,石围塘站是广州地铁11号线、22号线的交会站点。通过11号线,可以与天河、白云、越秀、荔湾和海珠串联。通过22号线,未来石围塘可以与广州南站串联,同时直通南沙;其次,石围塘站还是佛山地铁5号线的交会站;另外,根据8月7日发布的11号线“如意坊-燕岗”区段启动招标告示显示,石围塘站还是广佛江珠城轨的接驳站。未来,广佛江珠城轨将借石围塘站,与广州地铁11号线串联。此外,石围塘站还是有轨电车“广钢线”的一个站。未来将是3地铁+1城轨+1有轨电车的无敌交通格局。

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为,虽说地块不大,但是众多房企看中的都是地块未来的发展。“我们需要重新认识芳村的价值,广州市政府正在建设广佛大都市圈,芳村已经成为新广佛中央CBD的规划设想地之一。如今,这个规划得到了开发商真金白银的支持。本次拍地的意义是想告诉大家,政府已经将全市土地价值的高地转到芳村”。

雅居乐:丰富在广州的土地储备

一改近几年全市”过江龙”房企在广州的土地市场上充当主角的局面,雅居乐地产以总价21.73亿元,单价刷新广州地价成交纪录拿下荔湾区华大物流地块后,表示地块未来是“三地铁一城轨一电车”的珠三角交通枢纽,北面为珠江江景资源。

据悉,华大物流地块,是雅居乐继去年拿下海珠区石岗路地块后,又一收入囊中的市区宅地。该地块地理位置优越,位于广州老城区荔湾区,周边交通便利,1号、5号、11号三条地铁线环绕,且距离未来的11号线仅800米。此外,未来该处是“三地铁一城轨一电车”的珠三角交通枢纽。地块北面享受江景资源,景观资源优越。

雅居乐表示,地块将丰富雅居乐地产在广州尤其是核心区域的土地储备,也将继续巩固雅居乐地产在广州的品牌影响力。目前正在紧锣密鼓地筹备海珠区项目(广纸项目),最快今年年底推出市场。今年雅居乐表示非常看好土地市场,以“深耕成熟市场、力拓潜力市场、积极参与市场竞争”为战略,准备了充足的资金在一二线城市寻找投资机会,增加土地储备。

今年上半年,雅居乐拿地金额达到78.27亿元,地块位于一线城市北京、广州以及二线城市郑州、苏州以及在珠三角吸引大批深圳客置业的中山、惠州等地区策略性地增添总建筑面积逾82万平方米的土地储备。

关于地王的几大猜想

推出时间要延至四五年后?

地王诞生后,不少业内人士纷纷表示对高地价的担忧,地价虚高、未来地块开发的风险大。不过也有分析认为,该地块发展商拿的是今年的地价,但日后卖的可能是2020年的楼价。四五年后,楼价已经更上一层楼,地王不再封王也有可能。中原地产分析认为,目前地块四周都还没有现成的道路,全部均是规划路,而且全部没有开通。地块西边规划为如意坊放射线预留的过江隧道。如意坊放射线工程,在上世纪90年代便已提出,虽然尘封20年,但今年初,荔湾政府又重新启动如意坊放射线工程(一期)的环评。该项目预计2016年底开工,2020年建成。因此,虽然华大物流地块内部已经平整并达到开工条件,但为配合周边规划道路的收储和建设工作,预计不会快速开发,可能像南洲路地王一样,延长开发建设工期。中原研究部认为,华大物流地块,房企买的是2016年的土地,但卖的可能是2020年的楼价。对未来4-5年广州楼市发展看好的信心和预期,估计是本次各大房企高溢价抢地的重要因素。

未来楼价5万+?

在目前周边相同素质一手楼售价约3.3万元/平方米的情况下,楼面地价就超过了周边楼价的华大物流地块被认为未来售价要达到4.5万元/平方米才能保本,楼价或要卖到5万元/平方米以上。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,以现在的拿地价,销售价达到4.5万元/平方米左右,开发商才有利润可言,但这已经意味着该板块两年内房价要连续上涨20%。市场人士预计未来楼盘售价可能要达到5万-6万元/平方米。

借地王推高辐射区域同集团项目价格?

方圆地产首席市场分析师邓浩志用“超出市场预期、创纪录”来形容新出炉的华大物流地王,克而瑞首席分析师肖文晓也认为,预测地王的售价并非就是简单地“成本+利润”,“如果地价达到多少,房子就可以卖多少,那天下就没有赔本的生意了。要知道,2013年问世的南洲路地王,楼面地价也是3.4万元/平方米,如今还在难产没有亮相呢。”那么拿下地王的发展商的算盘究竟是怎么打的?有业内人士认为,发展商有可能并不是单一笔账,而有可能是一盘账。地王诞生后,荔湾区另一侧的广钢新城就已经涨价声不绝于耳。雅居乐虽然在广钢新城没有项目,但其在与广钢新城隔江相望的广纸板块却有一个全新的项目将于今年底推出。

（新快报）