【市场概览】

　　据北京市统计局，2016 年第二季度，北京市生产总值增速环比放缓 0.2 个百分点至 6.7%。同期，第三产业增速环比放缓 0.6 个百分点至 7.6%。与经济减速一致，2016 年第三季度，北京甲级写字楼的需求有所减弱。两个新项目完工入市，致使整体空置率上升。平均租金仍大致维持稳定。

　　【供应】

　　2016 年第三季度，两个甲级写字楼物业完工入市，为市场增加总计 129,100 平方米的写字楼建筑面积。总存量环比上升 2.2% 至约 590 万平方米。这两个新项目为位于亚运村子市场的天圆祥泰大厦和位于望京子市场的金辉大厦。

　　【需求】

　　2016 年第三季度，甲级写字楼物业的需求较 2015 年同期有所减弱。问询量及成交量皆小幅下降，主要影响因素为：跨国企业因租赁预算缩减而缩小规模;新成立企业因经济放缓而减少;以及大型企业缺乏扩张意愿。有鉴于此，净吸纳量总计仅 25,366 平方米。

　　整体空置率环比上升 1.6 个百分点至 7.6%。就子市场而言，由于新项目入市，亚运村及望京的空置率分别环比上升 14.9 个百分点及 9.8 个百分点至 20.1% 及 26.6%。一些租户从较陈旧的楼宇搬迁至位于其他子市场且具有更高建筑标准的较新楼宇中，中关村(3.4%)及东长安街(5.3%)亦录得空置率上升，分别环比上升 0.2 个百分点及 0.8 个百分点。

　　本季，大部分租赁需求继续来自内资企业。IT 行业仍保持活跃，录得多宗新租交易，包括：新浪于位于燕莎子市场的启皓北京新租 9,000 平方米;英伟达于位于 CBD 子市场的财富金融中心新租 1,800 平方米;以及赛门铁克于位于东长安街子市场的东方广场新租 1,300 平方米。除 IT 行业外，高科技、专业服务以及传媒行业亦录得数宗重要交易，包括：北京星途无限文化传媒于远洋国际中心新租 2,900 平方米，罗思咨询于中海广场新租 1,300 平方米，二者皆位于 CBD 子市场;以及 UT 斯达康于位于燕莎子市场的凤凰置地广场新租 1,000 平方米。

　　相较而言，来自金融行业的需求较 2015 年有所减弱，但多个大型金融机构仍于 2016 年第三季度继续续租，包括：中信产业基金于位于 CBD 子市场的华贸中心续租 6,800 平方米;以及中国建设银行于位于金融街子市场的长安兴融中心续租 6,400 平方米。

　　【租金】

　　尽管需求受到抑制，甲级写字楼物业的平均租金保持稳定，环比下降 0.1% 至人民币 330.8 元每月每平方米。平均租金被位于望京的新项目之低于平均水平的租金所拉低。除却新项目的影响，平均租金环比上升 0.1% 或同比上升 0.2%。

　　第三季度，空置面积有限的子市场得以实现小幅租金增长，包括金融街、中关村及东二环，其租金分别环比上升 0.2%、0.4% 及 0.2% 至人民币 444.6 元、人民币 277.1 元及人民币 298.3 元每月每平方米。尽管如此，鉴于市场竞争加剧，望京及 CBD 的一些业主在提供折扣或提高经纪人佣金方面更为灵活，因此租金分别环比下降 1% 及 0.1% 至人民币 239.8 元及人民币 348.6 元每月每平方米。

　　【展望】

　　短期内，北京经济预期继续减速，这将负面影响甲级写字楼的租赁需求。租户将对成本更为敏感。尽管如此，北京庞大的服务产业仍将在中短期内支撑甲级写字楼市场。

　　尽管一些项目已推迟至 2017 年，仍有写字楼建筑面积总计约 19.6 万平方米的四个甲级写字楼项目计划于 2016 年第四季度入市。新项目包括位于东长安街子市场的天润财富中心以及位于望京子市场的利星行中心 B 座。考虑到减弱的需求，这些新项目将不会如 2015 年般被市场迅速吸收，整体空置率有望于未来项目完工时上升。

　　就租金表现而言，在新增供应有限且入驻率较高的子市场，如金融街及中关村，业主有望维持或提高租金，但在亚运村、CBD及望京，高品质的租户将在谈判中占有更大优势。

　　投资市场中，由于资产的潜在升值能力、稳定的租金收益以及较二线城市更低的房地产风险，北京写字楼物业将继续吸引国内外投资者。考虑到资产价格已处高位，资本值增长将减缓，但仍将超过租金增长。因此，收益率将继续小幅下降。